Prime Yield em mega-conferência sobre imobiliário da lusofonia
Gestores dos vários países da lusofonia vão estar amanhã na conferência da Prime Yield sobre imobiliário. A consultora liderada por Nelson Rêgo quer posicionar-se como entidade de referência neste sector e nestas geografias.
A Prime Yield realiza amanhã uma grande conferência sobre o imobiliário nos mercados lusófonos. O objetivo da consultora é posicionar-se como uma entidade incontornável nestes mercados?
Sem dúvida. O grande objetivo desta conferência é indicar aos atuais e potenciais clientes da Prime Yield que estaremos ao seu lado nas suas decisões de investimento e que poderemos acompanhá-los nestes cinco países-destino, onde estamos presentes e onde trabalhamos no dia-a-dia. Somos a única empresa que o pode afirmar desta maneira e que olha para todos estes mercados com uma metodologia comum.
Em África e na América Latina, quais as geografias mais pujantes e quais os sectores mais ativos?
Tendo por base a nossa experiência como empresa de avaliação imobiliária, e tendo em conta que os mercados que conhecemos com maior profundidade são os lusófonos, a nossa primeira conclusão é que, dentro destes, existem oportunidades e investimentos para todo o tipo de investidores.
De uma forma mais profissional, existem oportunidades claras para o imobiliário profissional no Brasil, onde a logística e os escritórios continuam a ser um ativo muito interessante sob o ponto de vista do investimento institucional. Por outro lado, o tema da primeira habitação no Brasil, com o défice dos 7,2 milhões de fogos, é outra oportunidade, mas que não estará acessível a um investidor de meia ou pequena dimensão.
Em Angola, por seu lado, aponta-se claramente para uma maior profissionalização do sector imobiliário. Deixaram de existir os negócios de oportunidade, nos quais se fazia sentir uma maior especulação na aquisição e aprovação dos projetos e venda no dia imediatamente a seguir.
Naquele mercado, qual tem sido a evolução dos preços?
Direi que, mais do que uma queda ou subida de preços, regista-se uma redução muito significativa do número de transações, o que é deveras preocupante, em face dos fortes investimentos que foram feitos e perante outros que estão a ser realizados.
Em Angola, há claramente oportunidades da primeira habitação, enquanto começam a surgir os primeiros projetos na área do turismo, embora não tenham um peso significativo como têm os anteriores. E, claramente, ao nível da primeira habitação e do programa de um milhão de fotos a construir vêm-se muitas parcerias entre investidores estrangeiros e locais, inclusive no sector industrial, ou seja, na preparação de produtos adequados à exploração do negócio de primeira habitação.
Em Cabo Verde, aquilo que verificamos, e fruto da nossa experiência enquanto avaliadores imobiliários de alguns dos principais resorts situados no país, é o facto de a redução da procura ter sido abrupta em função da queda da libra, porque era um mercado muito dependente do Reino Unido. Na atualidade, os investidores procuram projetos que, de forma harmoniosa, possam agregar a população para esses mesmos projetos e não voltar as costas, nomeadamente na hoteleira.
Em Moçambique, fizemos trabalhos, sobretudo nas áreas das explorações agrícolas, concretamente estudos de viabilidade económico-financeira com avaliação do próprio uso do solo.
Verificámos que há uma clara transferência de investimento sul-africano para Moçambique, fruto de alguma instabilidade que se verifica na África do Sul. Muitos investidores olham para Moçambique como uma oportunidade na área de investimento em solo para produção agrícola.
Esta conferência surge também para assinalar os cinco anos da PrimeYield em Portugal. O mercado doméstico é importante e determinante mas, cada vez mais, queremos que a nossa geografia passe por estes países que até agora enumerei.
Teremos ainda oportunidade de apresentar cinco boletins de research, relativamente ao Brasil, Cabo Verde, Moçambique, Angola e apresentar, pelo quarto ano consecutivo, o nosso estudo de mercado do turismo residencial em Portugal, que continuamos a acreditar que é um valor de refúgio nos tempos conturbados em que vivemos.
Qual objetivo e quais os oradores que estão confirmados para a conferência?
Entre outros, estará presente o presidente da Bolsa de Valores de Cabo Verde, Veríssimo Pinto, que nos irá transmitir a experiência do mercado de Valores naquele país, para além de trazer casos de estudo, nomeadamente como se faz financiamento imobiliário através de uma bolsa. De Angola, estará cá o diretor-geral da única sociedade gestora de fundos imobiliários ativa, a gestora do BES, que nos dará uma visão sobre o país e de como um veículo de investimento (FII) é determinante para a prossecução dos objetivos dos seus participantes. O Eng.º Mira Amaral também estará presente, na qualidade de presidente do Banco BIC português, que fará o enquadramento das relações económicas e do sector financeiro entre Portugal e Angola.
Entraremos no negócio imobiliário em si, com o engenheiro Daniel Pinto da Silva, administrador da Soares da Costa Imobiliária, que dará a visão de um grande promotor que opera nestes mercados da lusofonia. Dará o contributo com “case studies” e explicará como fazer, nestes países, uma promoção imobiliária de qualidade. Teremos depois o Dr. Luís Filipe de Carvalho, sócio da ABBC, como moderador do primeiro painel, e que versará a questão da legislação do espaço lusófono. A concluir teremos o Dr. Nuno Fernandes Thomaz, CEO da ASK. Esta é uma das principais “private equitys” e capital de risco portugueses que está instalado no Brasil e que tem ajudado as empresas portuguesas a internacionalizarem para aquele país.
Os trabalhamos encerram com a apresentação, por parte de Luís Lima da APEMIP, do projeto para a Confederação de Imobiliário dos Países de Língua Oficial Portuguesa (inclui Portugal, Angola e Brasil), entidade que foi formalmente constituída este mês, no Salão Imobiliário de Luanda.
Cabo Verde
O estudo de mercado da Prime Yield sobre o imobiliário de Cabo Verde versa sobre hotéis e turismo residencial.
A oferta de estabelecimentos de alojamento turístico tem crescido para acompanhar o aumento da procura turística, refere o primeiro boletim do imobiliário do país. De 2004 para 2005, verificou-se a maior taxa de crescimento da oferta hoteleira, com mais 22,2%.
No ano passado, dados oficiais revelaram que existiam no país 173 estabelecimentos hoteleiros, sendo que a ilha de Santiago absorve 22% desse total, logo seguida da ilha do Sal, com 20,2% e de S. Vicente com 16,2%. Em termos homólogos, o maior crescimento em termos de unidades hoteleiras aconteceu nas ilhas de S. Vicente e do Fogo.
Em termos de procura, regista-se a entrada de mais de 330 mil hóspedes nas unidades hoteleiras no ano passado, o que significou uma queda muito ligeira, inferior a 1%, face ao ano anterior. Mas se houve menos turistas e visitas, registou-se um aumento do tempo de permanência, já que o número de dormidas superou os dois milhões, mais 10,6% em termos homólogos.
O principal mercado emissor foi o Reino Unido, responsável por 25,6% das dormidas, seguido à distância pela Alemanha, Itália e Portugal, com percentagens entre os 15% e os 12%, em termos de quota global.
A nível de turismo residencial, a procura mais elevada ocorreu na ilha do Sal, devendo esta região absorver 45% dos projetos imobiliários turísticos anunciados. Alguns desses projetos poderão vir a ser adiados, avança a consultora.
Moçambique
Turismo e habitação são as temáticas do primeiro estudo de mercado sobre o imobiliário em Moçambique.
O turismo é uma indústria vital para o desenvolvimento do país, considera a Prime Yield. O país conta, em termos de pontos fortes nesta vertente, com os recursos naturais e com a geografia. As potencialidades evidenciadas têm despertado o interesse de investidores externos.
Entre 2004 e 2008, o número de turistas internacionais duplicou, passando de 711 mil para 1,5 milhões, sendo que os grandes mercados emissores foram a África do Sul, o Reino Unido e Portugal. Os investidores Pestana, Visabeira e Teixeira Duarte são as empresas presentes no sector hoteleiro de Moçambique há mais de 15 anos. Em termos de investimentos futuros estão perspectivados projetos que envolvem grupos como a Visabeira, o Pestana e a Amorim Turismo.
Para incentivar e facilitar o turismo de qualidade no país, foi criado o Programa Âncora Investimento em Turismo em Moçambique, o qual resultou de uma parceria entre o Ministério do Turismo e a International Financial Corporation. A avaliação dos potenciais “Locais Âncora” resultou do desenvolvimento de produtos turísticos como o ecoturismo, o resort turístico e o resort turístico integrado, tendo sido definidos quatro zonas no país para estes produtos, a saber: Crusse Jamali, Gilé, Inhassoro e Reserva dos Elefantes de Maputo.
Ao nível da habitação regista-se a predominância da habitação própria e do peso das zonas rurais.
Portugal – residencial luxo
Pelo quarto ano consecutivo, a Prime Yield publica o seu relatório sobre o mercado residencial de luxo em Portugal.
Os resorts turísticos têm a particularidade de ter uma atividade âncora, por exemplo, o golfe, ou ter uma âncora natural, como é o caso da praia. O produto é integrado e desenvolvido por segmentos, que passam por moradias, apartamentos e outros modelos de habitação.
A nível de apartamentos, os preços mais elevados situam-se no chamado “triângulo de ouro”, no Algarve, com valores que podem chegar aos 900 mil euros por 144 m2, enquanto os T0 com 56 m2 apresentam um preço médio de 280 mil euros. Ainda no Algarve, mas em Vilamoura, um T3 com 142 m2 apresenta um preço médio de 505 mil euros, enquanto no sotavento algarvio os preços para um T3 de 140 m2 rondam os 333 mil euros. No barlavento, o preço chega aos 495 mil euros para 153 m2. Ainda nos apartamentos e na Costa Azul, um T3 pode atingir os 677 mil euros, em média, para 160 m2, enquanto na Costa de Prata o mesmo produto pode chegar aos 394 mil euros. Na zona do Estoril/Cascais, um T3 de 165 m2 tem um preço médio de 430 mil euros, enquanto um T0 está nos 181 mil euros e um T1 de 105 m2 nos 304 mil euros. As moradias no “triângulo de ouro” podem atingir os 3,115 milhões de euros para uma V5 de 510 m2, enquanto em Vilamoura uma moradia de 350 m2 pode atingir 1,3 milhões de euros. Na zona de Estoril/Cascais, a mesma tipologia para uma área de 492 m2 atinge um preço médio de 2,37 milhões de euros, de acordo com o estudo da Prime Yield.
Brasil
Habitação, escritórios, hotéis, indústria e retalho são as áreas abrangidas neste primeiro estudo da Prime Yield sobre o mercado imobiliário do Brasil.
Os analistas afirmam que o mercado imobiliário brasileiro está a atravessar uma fase de crescimento e, consequentemente, a atrair capital estrangeiro. Este potencial de crescimento está relacionado com o défice habitacional que ronda os 6,2 milhões de unidades habitacionais, para além de existir uma necessidade adicional de construção de mais 1,4 milhões de unidades por ano. A região Sudeste é a que regista o maior défice habitacional, com 2,3 milhões de fogos em falta, ou seja, 37,2% do total. Vem logo a seguir o Nordeste, com 2,1 milhões em falta, ou seja, 34,2%.
O programa “Minha Casa, Minha Vida”, lançado em Abril do ano passado, disponibilizou 34 milhões de reais para a construção de 1 milhão de novas casas para as classes com renda familiar até dez salários mínimos. O governo quer eliminar o défice habitacional num prazo de 20 anos.
O Brasil está a passar por um momento particularmente bom para o desenvolvimento do mercado imobiliário, já que, a par da estabilidade macroeconómica, o país apresenta taxas de juro em queda e aumento do rendimento médio e do emprego.
Fora da vertente da habitação social, o estudo revela valores para a habitação em S. Paulo e no Rio de Janeiro, enquanto a nível de hotéis é destacada a apetência gerada pelo campeonato do Mundo de Futebol de 2014 e pelos Jogos Olímpicos de 2016. O turismo representa 2,5% do PIB do país.
Angola
Luanda, Benguela e Lobito são as cidades angolanas onde a consultora Prime Yield desenvolveu informação a nível de habitação, escritórios e comércio.
Na capital e na vertente habitação, a aposta tem sido no padrão de alta qualidade, enquanto alguns promotores aproveitam as oportunidades geradas pelos produtos imobiliários habitacionais para os segmentos mais baixos. Alguns estão a aproveitar o programa público “Meu sonho, minha casa”. Nos apartamentos, constata-se que os valores médios unitários por m2 nas zonas analisadas é da ordem dos 4.050 dólares o m2, sendo que em Ingombota o preço atinge os 6.148 dólares/m2. O valor mais baixo está em Luanda Sul Benfica, com preços de 1.949 dólares/m2. Nesta zona, estão a ser construídos projetos imobiliários direcionada para o segmento médio.
O segmento dos escritórios sofreu com o abrandamento da economia e com a descida do preço do petróleo, tendo muitas empresas retardado investimentos e reduzido os recursos humanos, sobretudo no caso de empresas com grande número de expatriados. No mercado angolano quase não existe taxa de desocupação, mas assiste-se, atualmente, a uma redução do número de transações. Os analistas consideram ainda que, a curto prazo, será identificada uma nova zona de escritórios no município de Ingombota, na zona da Praia do Bispo.
Em Benguela e Lobito, predomina ainda um défice habitacional, e no comércio a oferta de qualidade é reduzida. Na zona de Restinga, Lobito, o valor da habitação é próximo da de Luanda.
Data: 20-05-2010
Fonte: Jornal Oje